De nouvelles données révèlent que la Direction Générale des Impôts (DGI) est en train d’achever les derniers ajustements d’un projet de base de données des coopératives immobilières. Ce projet s’inspire du système de données utilisé pour évaluer les prix de transfert (Prix de transfert) déclarés par les entreprises étrangères au Maroc. L’objectif est de renforcer le contrôle sur les coopératives de logement, considérées comme une faille majeure en matière d’évasion fiscale, et d’accroître la transparence des transactions immobilières en limitant les évaluations arbitraires des prix lors du calcul des impôts et des révisions fiscales qui en découlent.

Selon Younes Idrissi Kaitouni, directeur général des impôts, cette nouvelle base de données vise à instaurer une plus grande transparence dans les transactions immobilières. Il souligne que les coopératives de logement auront désormais plus de difficultés à recourir à des stratagèmes d’évasion fiscale basés sur des évaluations peu fiables.

Il insiste également sur le fait que les inspecteurs fiscaux ne pourront plus ajuster les prix et les valeurs des biens immobiliers sans justifications solides, ce qui devrait réduire les litiges avec les contribuables et garantir une plus grande équité fiscale lors des cessions immobilières. Cette nouvelle approche permettra d’établir un cadre de discussion entre les contribuables et l’administration fiscale sur la base de données concrètes, plutôt que d’appréciations subjectives.

Lors d’un Iftar-débat organisé par l’Économiste, Idrissi Kaitouni a expliqué que la mise en place de ce référentiel vise à remplacer les évaluations subjectives par des données comparables, réduisant ainsi les conflits liés aux révisions fiscales arbitraires. Il précise que cet outil sera dynamique et fondé sur des transactions réelles, avec une classification des biens en fonction de leur nature (résidentiel, commercial, industriel). Il remplacera l’ancien système basé sur des grilles fixes, largement critiqué pour son inadéquation aux évolutions du marché.

Sur le plan pratique, le directeur général des impôts a indiqué que les inspecteurs fiscaux ne pourront plus procéder à des ajustements fiscaux sans justifier leurs évaluations par des comparaisons vérifiables. « Actuellement, 10 % des transactions immobilières font l’objet de révisions fiscales, principalement en raison de la surestimation des coûts d’investissement déclarés », a-t-il précisé. Avec ce nouveau système, les révisions fiscales seront limitées aux cas avérés de fraude fiscale, offrant ainsi une meilleure protection aux citoyens contre les abus.

Il a également averti que cette initiative vise à protéger les acheteurs des risques liés aux coopératives de logement, souvent utilisées pour contourner les obligations fiscales de l’État, en instaurant un suivi plus rigoureux des transactions immobilières.

Le législateur a introduit la procédure du « ruling fiscal » pour l’imposition des bénéfices immobiliers à travers l’article 234 quatre fois répété du Code Général des Impôts. Cette disposition concerne les cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers.

Elle permet aux contribuables de soumettre une demande à la Direction Générale des Impôts afin de connaître le bénéfice net imposable et le montant d’impôt à payer, évitant ainsi toute révision fiscale ultérieure. L’administration fiscale est tenue de répondre dans un délai déterminé, cet encadrement ayant pour objectif de réduire la fréquence des contrôles fiscaux sur les cessions immobilières.

Les coopératives de logement ne sont plus seulement dans le viseur des autorités pour leur impact fiscal, mais aussi en raison des risques qu’elles posent aux acheteurs, notamment l’absence de garanties légales. Le directeur général des impôts a insisté sur la nécessité de moderniser le cadre fiscal immobilier en conciliant « rigueur technique » et « justice fiscale concrète ». Selon lui, le nouveau référentiel immobilier incarne cette double ambition, visant à instaurer une relation de confiance entre l’administration fiscale et les contribuables, plutôt qu’un système purement répressif.

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