Les images de jeunes marocains tentant de franchir clandestinement la ville de Sebta ne doivent pas uniquement être analysées sous l’angle sécuritaire ou migratoire, et encore moins selon une lecture simpliste qui consiste à faire porter tous les maux sur le chômage. Car à côté de ces migrants sans emploi, il se trouvait des travailleurs des services, de l’artisanat, des livreurs à moto, des salariés du textile, du BTP, ou du câblage…Bref, tout une bonne mosaïque de notre force productive, formelle comme informelle. C’est alors qu’une autre question d’ordre urbano-économqiue s’annonce avec ferveur et intensité : pourquoi une grande partie de notre jeunesse, même lorsqu’elle est active a-t-elle le sentiment d’être refusée ou même chassée des grandes villes et des grands bassins de l’emploi ? Parmi les réponses plausibles : il y a la question du logement.

Souvent on demande au jeune marocain d’être mobile, de quitter sa ville natale et de rejoindre les grands bassins d’emploi à Tanger ou à Casablanca, mais une fois arrivée il se rend à l’évidence : le marché du logement n’est pas fait pour lui. En cause : les coûts du loyer qui peuvent facilement dépasser le salaire minimum légal ; le plus élevé de l’Afrique du nord.

Mais en creusant un peu plus sur ce que nous disent les chiffres, nous remarquerons un autre paradoxe de taille : le Maroc ne part pas d’un désert immobilier.

Au contraire, le parc résidentiel urbain est très développé, il est même supérieur au nombre de ménages urbain. Le recensement de 2024 fait apparaître un parc urbain de plus de 8 millions de logements disponibles pour environ 6 millions de ménages. Il en ressort qu’une grande partie de ces logements, notamment dans les grandes villes, n’est pas occupé comme résidence principale. Il peut s’agir soit de résidences secondaires, mais aussi de logements entièrement vacants.

Cette dernière catégorie (logement vacant) représente à elle seule près de 1.12 millions d’unités, soit 13,4 % du parc immobilier urbain. Plus que la France à 8%, Royaume uni et pays bas à 6% ou la Suisse à seulement 1%. Ce sont tous des pays riches ayant sévèrement taxer la vacance résidentielle de plus d’un an.

Mais ce qui est impressionnant aussi c’est la répartition spatiale de ces logements : elles se trouvent particulièrement présentes sur l’axe Casablanca-Rabat-Tanger.

Cette précision géographique est loin d’être anodine car elle correspond parfaitement à la zone de surchauffe immobilière ou les prix des loyers et des propriétés s’envolent très rapidement d’année en année. Et c’est également sur cet axe que la valorisation immobilière et les opérations spéculatives deviennent extrêmement rentables.

Et C’est là que le logement cesse d’être une simple question immobilière : il devient une question économique à part entière, avec des répercussions profondes sur l’emploi, la rente, l’immigration, et, à terme, sur la démographie et la natalité.

Lorsque la spéculation immobilière offre des perspectives de rendement très élevées, elle peut détourner – par effet d’éviction- l’épargne privée vers le foncier, la construction et la promotion immobilière, au détriment d’activités productives plus risquées mais davantage créatrices d’emplois durables. Ce qui entrave la transition vers un vrai modèle de croissance endogène et pousse davantage vers une logique de rente.

Le second enjeu touche à la formation des ménages ; La baisse de la natalité et l’émigration des jeunes sont des phénomènes complexes et universels, mais le paradoxe immobilier marocain peut en amplifier les effets. Des millions de logements sous-utilisés ou vacants coexistent avec une forte pression sur le logement dans les grands bassins d’emploi. Cette situation réduit « artificiellement » l’offre réellement accessible, entretient la hausse des prix et repousse progressivement les plus fragiles loin des grandes villes.

Et l’on se retrouve finalement face à des jeunes qui cherchent à travailler, des usines qui cherchent à recruter, mais un matching qui ne se fait plus. Il n’est pas exagéré de dire que notre politique actuelle de l’habitat pose aujourd’hui un véritable défi à la success story industrielle du pays, en particulier dans le nord.

Au fond, la question du logement dépasse largement celle de la pierre et du foncier. Elle touche à la capacité d’une économie à permettre à sa jeunesse de vivre là où se trouvent les emplois, de s’attacher au sol et d’y construire sa vie de couple.

Le Maroc ne manque pas nécessairement de logements ; il manque surtout d’un marché capable de mettre les logements disponibles en adéquation avec ceux qui en ont besoin. Deux mesures pourraient contribuer à rétablir cet équilibre :

•  une fiscalité réellement progressive combinant une taxation renforcée sur la vacance et sur les gains spéculatifs, afin de rendre plus couteuse la rétention et d’inciter à la remise sur le marché,
• une simplification des procédures de résiliation et de relocation pour réduire la réticence des propriétaires.

Mais ces mesures supposent une volonté publique claire. L’État et les collectivités territoriales doivent pouvoir arbitrer en faveur de l’intérêt collectif, sans céder aux pressions des lobbies fonciers et immobiliers lorsque ceux-ci défendent des intérêts contraires aux besoins de la collectivité. L’aménagement urbain, la fiscalité et les règles du marché immobilier doivent rester au service de la ville, de l’économie et de ceux qui y vivent.

Car un logement qui reste vide peut préserver une fortune personnelle ; Mais un logement qui permet à un jeune de travailler et de fonder une famille, lui, contribue à l’avenir du pays.

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