Les financements bancaires destinés à la promotion immobilière ont progressé de 10,1 % à fin septembre 2026, tandis que les crédits à l’acquisition de logements n’ont augmenté que de 2,6 %. Un décalage qui intervient malgré la baisse des taux d’intérêt et la progression des financements accordés aux entreprises du secteur.

Le marché immobilier marocain présente des dynamiques de financement contrastées. À fin septembre 2026, les crédits bancaires destinés à la promotion immobilière ont enregistré une hausse de 10,1 % sur un an, portant leur encours à 62,4 milliards de dirhams, soit 6 240 milliards de centimes. Cette progression intervient dans un contexte de baisse des taux d’intérêt, mais contraste avec la croissance limitée des prêts destinés à l’acquisition de logements par les ménages.

Les données monétaires font état d’une accélération progressive des financements consacrés à la promotion immobilière. Leur croissance est passée de 7,1 % en juillet à 8,3 % en août, avant d’atteindre 10,1 % en septembre. Dans le même temps, l’encours des crédits accordés aux entreprises privées a progressé de 13,8 %, à 511 milliards de dirhams, porté notamment par l’expansion des crédits à l’équipement et des facilités de trésorerie.

Dans son rapport mensuel sur la conjoncture économique, monétaire et financière de novembre 2026, Bank Al-Maghrib relève une diminution de huit points de base du taux d’intérêt moyen des crédits à la promotion immobilière au troisième trimestre, passé de 5,35 % à 5,27 %. Le coût moyen des crédits accordés aux entreprises non financières a également reculé, à 4,47 %, témoignant d’une amélioration relative des conditions de financement des acteurs économiques.

Cette détente monétaire ne semble toutefois pas produire les mêmes effets sur l’ensemble du marché immobilier. Selon les données du rapport consulté par Hespress FR, les crédits destinés à l’acquisition de logements n’ont progressé que de 2,6 %, pour atteindre 260,4 milliards de dirhams, contre une croissance de 3,4 % à fin décembre 2025.

Les crédits accordés aux promoteurs immobiliers, classés dans les statistiques monétaires parmi les financements des ménages, ont, pour leur part, reculé de 4,9 %, à 1,2 milliard de dirhams. Une évolution qui doit être interprétée à la lumière des catégories statistiques retenues et qui ne traduit pas nécessairement un recul général des financements consacrés à la promotion immobilière.

Un écart croissant entre promoteurs et ménages

L’évolution des crédits immobiliers met en évidence un décalage entre le financement des projets et celui de leur acquisition. À fin septembre, l’encours des crédits immobiliers comptabilisés parmi les financements des ménages s’est établi à 262,8 milliards de dirhams, en progression annuelle de 2,6 %. L’ensemble des crédits accordés aux ménages a, de son côté, augmenté de 3,5 %, pour atteindre 405,5 milliards de dirhams.

La croissance des financements destinés à la promotion immobilière dépasse ainsi de quelque 7,5 points celle des crédits à l’acquisition de logements. Ce différentiel persiste alors que les conditions d’emprunt se sont améliorées pour les particuliers comme pour les entreprises au troisième trimestre.

La baisse des taux d’intérêt ne suffit donc pas, à ce stade, à stimuler significativement le crédit résidentiel. Le contraste entre l’expansion des financements des projets immobiliers et la progression modérée des prêts aux ménages interroge sur la capacité de la demande à suivre le rythme des investissements.

L’augmentation des encours accordés aux promoteurs ne se traduit pas nécessairement par une hausse immédiate du nombre de logements achevés ou proposés à la vente. Les délais de réalisation des projets, les modalités de décaissement des financements et la transformation des investissements en production effective constituent autant de facteurs susceptibles de dissocier l’évolution du crédit de celle de l’activité immobilière.

Dans le secteur privé, la dynamique du financement reste néanmoins soutenue. Les crédits destinés à l’équipement des entreprises ont progressé de 18,9 % à fin septembre, pour atteindre 155,2 milliards de dirhams. Les facilités de trésorerie ont augmenté de 17,1 %, à 204,9 milliards de dirhams. Ces évolutions traduisent une expansion des financements consacrés à l’investissement et à la couverture des besoins opérationnels des entreprises.

Les crédits bancaires accordés aux entreprises du bâtiment et des travaux publics ont, eux aussi, enregistré une progression annuelle de 19,6 % au troisième trimestre 2026. Cette hausse témoigne de l’augmentation des financements destinés aux activités de construction, sans pour autant se confondre avec les crédits spécifiquement consacrés à la promotion immobilière, dont le périmètre statistique est distinct.

La construction ralentit malgré l’augmentation des financements

L’expansion du crédit intervient alors que l’activité du secteur du bâtiment et des travaux publics montre des signes de ralentissement. La croissance de sa valeur ajoutée s’est limitée à 2,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 7,6 % à la même période de l’année précédente.

Les ventes de ciment continuent néanmoins de progresser. Elles ont augmenté de 5,4 % au troisième trimestre, puis de 4,5 % en octobre. Ces indicateurs témoignent de la poursuite de l’activité, mais à un rythme moins soutenu que celui enregistré un an auparavant.

Le décalage entre la progression des financements bancaires et celle de la valeur ajoutée du secteur souligne les limites d’une lecture exclusivement fondée sur les encours de crédits. Les financements accordés aux projets de construction peuvent précéder de plusieurs mois, voire davantage, leur traduction dans l’activité productive. Les délais d’exécution, le rythme de mobilisation des fonds et la concrétisation des investissements contribuent ainsi à expliquer les différences entre la dynamique du crédit et celle de la production.

La baisse des taux ne dissipe pas les difficultés d’accès au crédit

La détente des conditions de financement concerne également les entreprises non financières. Selon l’enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib sur les taux d’intérêt, le coût moyen de leurs crédits a diminué de 24 points de base, pour s’établir à 4,47 %.

Les taux appliqués aux crédits à l’équipement sont descendus à 4,52 %, tandis que ceux des facilités de trésorerie ont reculé à 4,38 %. Les crédits à la promotion immobilière ont, eux, enregistré une baisse à 5,27 %, tout en demeurant plus coûteux que les autres catégories de financements destinés aux entreprises.

Le taux moyen de l’ensemble des crédits bancaires s’est établi à 4,57 % au troisième trimestre, en recul de 24 points de base par rapport au trimestre précédent. Cette évolution confirme la tendance générale à la baisse du coût du financement, sans effacer les différences entre les catégories de prêts.

Du côté des ménages, le taux moyen des crédits accordés aux particuliers a diminué de trois points de base, à 5,56 %. Celui des crédits immobiliers résidentiels s’est établi à 4,50 %, soit environ 77 points de base de moins que le taux appliqué aux crédits à la promotion immobilière.

Cet écart ne s’est pourtant pas accompagné d’une accélération des financements destinés à l’acquisition de logements. Le ralentissement du crédit résidentiel semble ainsi répondre à des facteurs qui ne se résument pas au seul coût de l’emprunt.

La question de la solvabilité des ménages apparaît également en toile de fond. À fin septembre, les créances en souffrance des ménages ont progressé de 5 %, pour atteindre 44,3 milliards de dirhams. À l’échelle du secteur bancaire, leur encours total s’est établi à 105,5 milliards de dirhams, en hausse annuelle de 2,3 %.

Ces chiffres témoignent de difficultés persistantes de remboursement pour une partie des emprunteurs. Ils ne permettent toutefois pas, à eux seuls, d’établir un lien direct entre la progression des impayés et le ralentissement de l’octroi de nouveaux crédits immobiliers.

Une expansion générale du crédit, mais des effets inégaux

À fin septembre, l’encours des crédits bancaires destinés au secteur non financier a atteint 1.084,3 milliards de dirhams, en progression annuelle de 11,2 %. Le montant total des crédits bancaires s’est, quant à lui, établi à 1.333,3 milliards de dirhams, en hausse de 12,2 %.

L’augmentation des financements consacrés à la promotion immobilière s’inscrit donc dans une dynamique générale d’expansion du crédit. Mais cette progression demeure inégalement répartie entre les entreprises et les ménages, ainsi qu’entre les différents usages du financement.

Le marché immobilier marocain se trouve ainsi confronté à une équation délicate : les promoteurs bénéficient d’une progression soutenue des financements bancaires, tandis que les ménages peinent à accroître leur recours au crédit pour l’acquisition de logements.

La capacité de la demande à absorber les projets financés par les banques dépendra notamment de l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages et de leur accès effectif au crédit. Ces deux facteurs seront déterminants pour mesurer dans quelle proportion l’expansion des financements se traduira, à terme, par une augmentation des transactions et une activité immobilière plus soutenue.

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